Bardzo często w celu zapewnienia sobie spokojnej starości Klienci decydują się na podpisanie umowy o dożywocie. Umowa ta niewątpliwe zyskuje coraz większą popularność, szczególnie wśród starszych osób. Jest to podyktowane często niskim uposażeniem emerytalnym tudzież koniecznością zapewnienia sobie opieki na stare lata. Często Klienci decydują się także na podpisanie umowy o dożywocie w celu uniknięcia płacenia zachowku, który może wystąpić na przykład przy umowie darowizny.
W niniejszym artykule przybliżę Państwu na czym polega umowa o dożywocie i z czym się ona wiąże dla obydwu stron.
Przede wszystkim umowa o dożywocie to instytucja prawa cywilnego, uregulowana w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 908 jej istota polega na tym , że właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność (tudzież udział w nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego) na nabywcę a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie bliskiej zbywcy, dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Warto zwrócić uwagę, że strony mają możliwość modyfikacji treści umowy o dożywocie, tak więc mogą się umówić, że świadczenie nabywcy nieruchomości może polegać na przykład na przyjęciu zbywcy lub osoby bliskiej zbywcy jako domownika i dostarczeniu mu wyżywienia. W braku odmiennych postanowień między stronami, zastosowanie znajdą regulacje z Kodeksu cywilnego a zatem Nabywca winien przyjąć zbywcę lub osobę bliską zbywcy jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Stronami umowy o dożywocie mogą być po stronie zbywcy jedynie osoby fizyczne (post. SN z 28.5.2019 r., II CSK 596/18), natomiast dopuszczalne jest aby nabywcą były obok osób fizycznych także osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, takie jak na przykład zakłady opiekuńcze, hospicja i inne podmioty, które realizują cele podobne do tych wynikających z treści umowy o dożywocie.
Uprawnienia dożywotnika, czyli zbywcy lub osobie jemu bliskiej są niezbywalne i nie podlegają dziedziczeniu. Oznacza to, że dożywocie wygasa z chwilą śmierci dożywotnika.
Warto także zaznaczyć, że umowa o dożywocie ze względu na przedmiot wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Przedmiotem umowy o dożywocie nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Czy można zbyć nieruchomość obciążoną prawem dożywocia?
Odpowiedz na to pytanie jest twierdząca. Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie ogranicza prawa właściciela do rozporządzania swoją własnością, przy czym zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest też uzależniona od zgody dożywotnika.
Warto jednak w tym momencie zaznaczyć, że nabywca takiej nieruchomości (bez względu na rodzaj sukcesji) będzie zobowiązany do świadczeń na rzecz dożywotnika odpowiadających prawu dożywocia albowiem każdoczesny nabywca takiej nieruchomości ponosi odpowiedzialność rzeczową i osobistą względem dożywotnika za świadczenia wynikające z prawa dożywocia.
Tak więc w przypadku na przykład sprzedaży nieruchomości, która jest obciążona prawem dożywocia nabywca takiej nieruchomości wstępuje z mocy samego prawa w miejsce uprzedniego właściciela będącego kontrahentem dożywotnika (wyr. SN z 29.6.1968 r., II CR 236/68).
Z podobną sytuacją będziemy mieć do czynienia także w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości, która jest obciążona prawem dożywocia. Wówczas prawem dożywocia będą obciążone wszystkie nieruchomości powstałe wskutek podziału, chyba, że dożywotnik wyrazi zgodę na obciążenie na przykład tylko jednej z nich.
Z uwagi na fakt, że co do zasady umowa o dożywocie jest stosunkiem prawnym w którym element osobisty między stronami tej umowy odgrywa bardzo ważną rolę, to zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem stanowi podstawę do żądania przez dożywotnika zamiany prawa dożywocia na rentę, która będzie odpowiadała wartości tego prawa dożywocia. Warto zaznaczyć, że zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem w rozumieniu art. 914 kodeksu cywilnego będzie obejmowało sytuacje kiedy nieruchomość zostanie przeniesiona w drodze czynności prawnej, na przykład umowy sprzedaży a więc nie będzie obejmowało przejścia prawa własności na podstawie innych zdarzeń prawnych, w tym dziedziczenia (wyr. SN z 17.3.2004 r., II CK 91/03, OSN 2005, Nr 3, poz. 52, wyr. SN z 13.6.2018, IV CSK 277/17).
Zgodnie z art. 913 Kodeksu cywilnego jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Nadto w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
W niniejszym przepisie chodzi o sytuację kiedy miedzy zobowiązanym a dożywotnikiem wytworzą się stosunki tego typu, że dalsze pozostawanie w tym stosunku prawnym będzie dla stron uciążliwe i będzie wiązało się z dużym obciążeniem w sferze emocjonalnej i psychicznej. Będzie po prostu z jakichś przyczyn dużym dyskomfortem. W tym celu istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę w celu ograniczenia kontaktów pomiędzy stronami. Ponadto w wyjątkowych przypadkach istnieje możliwość całkowitego unicestwienia stosunku wynikającego z umowy o dożywocie, poprzez jej rozwiązanie przez Sąd. Z powództwem w tym zakresie może wystąpić zarówno zobowiązany jak i dożywotnik.
Umowa o dożywocie a umowa darowizny
Umowa darowizny to umowa przez którą dokonuje się przysporzenia kosztem swojego majątku bez otrzymania żadnego ekwiwalentu w zamian. Umowa o dożywocie jest umową ekwiwalentną albowiem nabywca nieruchomości nie nabywa jej „za darmo” tylko jest zobowiązany do określonych świadczeń na rzecz dożywotnika. Zawarcie zarówno umowy o dożywocie i umowy darowizny powoduje ten sam skutek czyli przeniesienie prawa własności nieruchomości. Natomiast każda z tych umów powoduje różne skutki na gruncie prawa podatkowego albowiem darowizna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (o ile darowizna jest dokonywana między osobami, które nie podlegają zwolnieniu z tego podatku ze względu na stopień pokrewieństwa), zaś umowa o dożywocie zawsze podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 % bez względu na stopień pokrewieństwa między stronami.
Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku umowy darowizny aktualizuje się po stronie uprawnionych roszczenie o zachowek !
Umowa o dożywocie a zachowek
Należy podkreślić, że zachowek jest roszczeniem pieniężnym, które powstaje wtedy, gdy spadkodawca rozporządził swoim majątkiem nieodpłatnie. Uprawnionymi do zachowku są jedynie zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, jeśli byliby powołani do spadku na podstawie ustawy. A zatem zachowek przysługuje wtedy kiedy spadkodawca pozostawił testament w którym dokonał pominięcia osób, które by dziedziczyły po nim z mocy ustawy ( to jest zstępnych, małżonka i rodziców) lub gdy spadkodawca rozporządził swoim majątkiem w drodze darowizn.
Umowa o dożywocie w przeciwieństwie do umowy darowizny jest umową ekwiwalentną i nie ma charakteru umowy pod tytułem darmym, albowiem nabywca nieruchomości jest zobowiązany do świadczeń na rzecz dożywotnika. W związku z powyższym spadkobiercom w tym przypadku, nie przysługują roszczenia o zachowek.
Umowa o dożywocie a podatek
Umowa o dożywocie jest umową cywilnoprawną i zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Stawka podatku wynosi 2% a podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie. Z uwagi na fakt, że umowa o dożywocie wymaga formy aktu notarialnego, płatnikiem tego podatku jest notariusz, który pobiera ten podatek i przekazuje właściwemu Urzędowi Skarbowemu.
Umowa o dożywocie – koszty
Umowa o dożywocie wiąże się nie tylko z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych ale także wynagrodzenia notariusza i opłat sądowych. Wysokość taksy notarialnej wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i uzależniona jest od wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie. Przykładowo, jeżeli wartość nieruchomości mieści się w przedziale od 60.000,00 zł do 1.000.000,00 zł, to taksa notarialna wyniesie 1010 zł i 0,4 % od nadwyżki ponad 60.000,00 zł. Do tego należy doliczyć także koszt wypisów aktu notarialnego dla stron i instytucji, do których notariusz jest obowiązany wysłać wypis aktu. Do taksy notarialnej należy doliczyć także podatek VAT w stawce 23 % . Oprócz tego należy uiścić także opłaty sądowe za wpis prawa własności oraz wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej, zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Zawarcie umowy o dożywocie nie jest opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn !